초고가·비거주 1주택, 보유세 폭탄 예고? ‘똘똘한 한 채’ 시대 끝나가요

 

새 정부 부동산 기조, 무엇이 달라지나요?

요즘 부동산 시장을 흔드는 키워드는 ‘초고가 주택’과 ‘비거주 1주택자’입니다.

국토교통부 김윤덕 장관이 라디오 인터뷰에서 이들을 정조준한 보유세 개편을 준비 중이라고 공개적으로 밝히면서 시장에서 긴장감이 감돌고 있죠. 단순히 다주택 규제 수준을 넘어서, 똘똘한 한 채를 활용한 절세와 투자 전략 자체를 뒤집겠다는 의지가 드러난 셈입니다. 이번 정책 변화는 실거주자 보호, 투기성 수요 억제, 그리고 주택 공급 확대까지 한 번에 잡겠다는 방향으로 보여집니다

 

초고가·비거주 1주택, 보유세 폭탄 예고? ‘똘똘한 한 채’ 시대 끝나가요

초고가·비거주 1주택, 왜 타깃이 됐을까요?

정부가 보는 핵심 문제는 “살지도 않으면서 집을 쥐고 있는 구조”입니다. 장기간 보유만으로도 시세차익을 누리고, 각종 세제 혜택까지 받아온 비거주 1주택이 대표적인 타깃이에요.

특히 강남권 등 초고가 주택을 전세 놓고 보유하는 ‘원정 투자’ 수요는 집값 상승과 전세 불안의 원인으로 지적돼 왔습니다. 정부는 실거주 여부와 주택 가격을 기준으로 세제 혜택을 재편해, 투기·투자용 1주택을 사실상 다주택 수준으로 보겠다는 메시지를 던지고 있습니다.

보유세 인상과 ‘집으로 돈 버는 시대 끝낸다’는 신호

김윤덕 장관은 “집을 가지고 있는 것이 경제적으로 이익이 되지 않도록 하겠다”고 못 박았습니다. 초고가·비거주 1주택자의 보유세 부담을 올려, 단순 보유만으로는 남는 장사가 되지 않게 만들겠다는 뜻이에요. 세율을 직접 올리지 않더라도 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율을 조정해 실질적인 보유세를 높이는 방식도 함께 거론됩니다.

여기에 전세 보증금을 임대수입으로 간주해 종합소득세를 매기는 방안까지 검토되면서, 고가 비거주 1주택자에게는 세금 ‘사면초가’가 될 가능성이 큽니다.

전·월세 폭탄 올까? 정부는 이렇게 말해요

많은 분들이 “보유세 올리면 집주인이 전세·월세에 세금 전가하는 것 아니냐”를 걱정합니다. 김 장관은 “전세가의 기본은 집값이기 때문에 집값보다 전세가가 더 오르기는 어렵다”고 선을 그었습니다.

핵심은 부동산 가격을 하향 안정화시키면, 결국 전월세에 사는 무주택자에게 이익이라는 논리입니다. 물론 시장에서는 단기적으로 세 부담 전가 시도가 나올 수 있지만, 정부가 공급 확대와 임대주택 활성화를 병행하겠다고 밝힌 만큼 임차인 보호 장치도 함께 깔리게 될 가능성이 큽니다.

장기보유특별공제, ‘똘똘한 한 채’의 마법이 깨진다

비거주 1주택 세제 개편의 핵심 카드로는 양도소득세 ‘장기보유특별공제(장특공제)’ 손질이 유력하게 거론됩니다. 지금까지는 10년 이상 보유·거주하면 최대 80%까지 양도세를 깎아줘, 똘똘한 한 채 전략의 기반이 되어왔어요.

앞으로는 단순 보유기간 공제는 줄이고, 실제 거주 기간에만 혜택을 몰아주는 방식이 논의되고 있습니다. 여기에 비거주 1주택자의 경우 장특공제를 대폭 축소하거나 아예 배제해, 투자용·투기용 1주택에 대한 절세 통로를 막겠다는 아이디어까지 나오고 있습니다.
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1인 가구 겨냥, 상가를 프리미엄 원룸으로 바꾸는 공급 전략

정부는 세금만 올리는 것이 아니라 공급 확대 카드도 동시에 꺼내 들고 있습니다. 김 장관은 공실 상가를 주택으로 빠르게 개조해 공급하고, 특히 1인 가구를 위한 프리미엄 원룸 주택을 초단기 공급하는 방안을 검토 중이라고 밝혔어요.

이미 실제 시장에서는 근린생활시설이던 공실 상가를 코리빙하우스, 기숙사형 주택 등으로 바꾸는 사례가 늘고 있고, 평균 입실률도 높은 편입니다. 정부는 이런 흐름에 맞춰 유휴 상가·오피스를 원룸형·기숙사형 주택으로 용도 변경하기 쉽게 규제를 완화하고, 기금 지원과 세제 혜택까지 붙여 공급 속도를 끌어올리려 하고 있습니다.

민간정비·토지거래허가구역, 속도와 일관성의 메시지

재개발·재건축 등 민간정비사업과 관련해서도 정부는 행정 지원을 강화하겠다고 예고했습니다. 이주 수요가 늘어날 때 전월세 시장이 흔들리지 않도록 모니터링하면서, 단기 공급 대책과 정비사업 인허가 속도를 동시에 끌어올리겠다는 구상입니다.

반면 전세 매물 잠김을 우려하는 목소리에도 불구하고 토지거래허가구역 해제는 “시장 안정에 도움이 되지 않는다”며 선을 그으면서, 투기적 토지 거래에 대해서는 강경한 기조를 유지하고 있어요. 공급 확대와 투기 차단 사이에서, 속도는 올리되 방향성은 흔들지 않겠다는 일관된 메시지로 읽힙니다.

앞으로 내 집·투자 전략, 어떻게 바꿔야 할까요?

이번 흐름을 정리하면, 실거주 중심으로 세제 혜택을 재편하고, 비거주·투기성 1주택자에 대해서는 보유세·양도세·소득세를 총동원해 압박하는 구조입니다. 동시에 공실 상가를 프리미엄 원룸·기숙사형 주택으로 돌려 1~2인 가구 주거난을 풀고, 민간정비사업 속도를 높여 공급을 채워 넣겠다는 전략이에요.

앞으로는 “똘똘한 한 채를 오래 들고 가면 언젠가 큰 차익이 난다”는 공식보다, “실거주 중심의 건전한 수요와 유연한 주거 선택”이 더 중요한 시대가 올 가능성이 큽니다. 내 집 마련과 투자를 고민하신다면, 보유세·장특공제 개편 방향을 반드시 체크하면서 거주 계획과 세금까지 함께 시뮬레이션해 보는 것이 필요해 보여요.

 

초고가·비거주 1주택, 보유세 폭탄 예고? ‘똘똘한 한 채’ 시대 끝나가요